DOKUMENTY SPOJENÉ S POZEMKOM

Prvým dokumentom, ktorý potrebujeme pri výstavbe domu, je list vlastníctva od budúceho stavebného pozemku.

V prípade, že žiaden pozemok nevlastníte, pred kúpou je ideálne overiť si, či sú na pozemok dovedené potrebné inžinierske siete.

Medzi inžinierske siete patrí: pripojenie na rozvod vody, zemný plyn a elektrickú energiu, prípojka kanalizácie, linky pevnej telefónnej siete, káblového televízneho rozvodu a prípadne existencia príjazdovej cesty.

Dopredu však treba rátať s nákladmi navyše.

Ďalej je potrebné preskúmať, či sa na pozemku nenachádzajú vecné bremená, prípadne či sú doriešené všetky vlastnícke vzťahy.

Zrejme už máte premyslené, ako bude váš dom vyzerať, preto skonzultujte so stavebným inžinierom alebo architektom, či sa na pozemku dá naozaj stavať dom, aký si predstavujete. 

Z pohľadu pozemku sú preto dôležité pri výbere ďalšie kritériá, ako:

• orientácia pozemku na svetové strany
• tvar a sklon pozemku
• jeho veľkosť a celkové rozloženie
• podložie pozemku
• dostupnosť

Od druhu pozemku sa ďalej odvíjajú aj potrebné dokumenty pre schválenie výstavby.

STAVEBNÉ POVOLENIE

Ďalej treba zhromaždiť potrebné dokumenty pre územné a stavebné rozhodnutie. V prípade menších stavieb (ako je rodinný dom) je najlepšie na stavebnom úrade požiadať o zlúčenie územného a stavebného konania (v prípade zlúčenia stačí vypracovať projektovú dokumentáciu pre stavebné povolenie).

Najjednoduchšou možnosťou, ako získať všetky potrebné dokumenty, je túto úlohu zveriť ľuďom, ktorí sa venujú inžinierskej činnosti. Ak chcete ušetriť nejaké financie a máte čas, môžete sa do vybavovania pustiť aj sami.

Požiadavky na doloženie dokumentov sa môžu na jednotlivých úradoch líšiť a preto je dobré navštíviť ten váš v obci, kde sa chystáte stavať a informovať sa, čo všetko je potrebné doložich k stavebnému povoleniu.

Na tieto úkony si určite ponechajte dostatok času vopred, nakoľko každá inštitúcia, od ktorej budete jednotlivé doklady žiadať, má na ich dodanie lehoty (zväčša to býva 30 dní).

Rozsah potrebných dokumentov závisí aj od lokality vašej stavby, ak by bola napríklad v blízkosti lesa alebo priamo v lese, budete potrebovať vyjadrenie Štátnych lesov alebo v blízkosti železnice, bude potrebné vyjadrenie Železníc Slovenskej republiky.

Svojím stanoviskom môžu určiť, za akých podmienok je možné stavbu v danej lokalite vybudovať. Takýmto spôsobom sa môžeme stretnúť s rôznymi inštitúciami, ako sú napríklad: povodie riek, správa ciest, letisko, banský úrad a podobne.

V každom prípade budete potrebovať stanovisko samotnej obce k výstavbe danej nehnuteľnosti. Pre získanie stavebného povolenia musíte vyplniť žiadosť, ktorú si buď osobne vyzdvihnete na príslušnom úrade alebo bude dostupná na stiahnutie na webe daného úradu.

K žiadosti o stavebné povolenie sa prikladajú:

• doklady, ktorými stavebník preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo stavby, prípadne že má na pozemok či stavbu iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu
• projektová dokumentácia stavby vypracovaná oprávnenou osobou
• rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce
• kópia všeobecne záväzného nariadenia o schválení územného plánu zóny
• ak ide o stavbu realizovanú svojpomocne, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie stavby

Medzi ďalšie často potrebné dokumenty patrí aj stanovisko k zriadeniu vjazdu na samotný pozemok, vyjadrenie obvodného úradu k odpadovému hospodárstvu, vyjadrenie pamiatkového úradu. Avšak, tie najpodstatnejšie sú vyjadrenia samotných správcov inžinierskych sietí k napojeniu sa na súčasnú sieť. V prípade kladného stanoviska dostaneme podmienky, za akých je možné napojiť sa na jednotlivé siete, v prípade negatívneho stanoviska je potrebné hľadať alternatívne riešenie.

Súčasťou stavebného povolenia bývajú aj potvrdenia o existencii jestvujúcich sietí. Tie vydávajú jednotlivé spoločnosti väčšinou bezplatne. Takto si vieme overiť, čo sa na pozemku nachádza a to bez toho, aby sme ho museli kupovať.

PROJEKTOVÁ DOKUMENTÁCIA

Skôr než sa pustíte do vybavovania povolení a rozhodnutí nevyhnutných na stavbu, musíte mať v rukách projekt, podľa ktorého budete stavať. Bez neho vám totiž stavebný úrad stavebné povolenie nevydá.

Máte 2 možnosti:

1. kúpiť projekt typového rodinného domu z katalógu (lákavá je pri tomto riešení nižšia cena)

2. dať vypracovať stavebný projekt na mieru u architekta

Hlavnými kritériami pri výbere sú najmä vaša finančná situácia a čas, za ktorý chcete mať projekt k dispozícií. Pri rozhodovaní však neberte do úvahy len peniaze. Zamyslite sa aj nad tým, či chcete, aby sa dom prispôsobil vašim individuálnym potrebám alebo vám stačí uniformný komfort domu z katalógu.

Projektová dokumentácia na vydanie územného rozhodnutia musí obsahovať:

• meno, priezvisko a adresu navrhovateľa
• údaje o urbanistickom začlenení stavby do územia, jej architektonické riešenie (vzhľad a pôdorysné členenie)
• informácie o stavebno-technickom a konštrukčnom riešení stavby
• informácie o požiadavkách stavby na zásobovanie energiami a vodou, odvod odpadových vôd a dopravné napojenie vrátane parkovania 
• zoznam účastníkov územného konania
• stručnú charakteristiku územia, na ktorom sa má stavba realizovať (jeho doterajšie využitie)
• informácie o úprave nezastavaných a zelených plôch pozemku
• parcelné čísla pozemkov podľa katastra nehnuteľností (vrátane vlastníckych práv), ako aj parcelné čísla susediacich pozemkov a stavieb
• výkres súčasného stavu parcely (podkladom je katastrálna mapa)
• údaje o vplyve stavby na životné prostredie
• ďalšie doklady, ktoré dokumentujú rokovania predchádzajúce podaniu návrhu na územné konanie

Táto dokumentácia sa vypracováva v prípade, že váš pozemok sa nachádza v lokalite, pre ktorú bol vypracovaný územný plán s územnými rozhodnutiami pre jednotlivé pozemky (domy).

Pri kúpe pozemku v takejto lokalite stačí na stavebnom úrade ohlásenie drobnej stavby a vypracovanie projektu pre stavebné povolenie (dochádza k rýchlejšiemu a jednoduchšiemu vybaveniu stavebného povolenia).

Dokumentácia sa predkladá v dvoch vyhotoveniach.

Projektová dokumentácia pre stavebné povolenie

Po vydaní územného rozhodnutia nasleduje ďalší krok - vypracovanie projektovej dokumentácie pre stavebné povolenie.

Projektová dokumentácia stavby, ktorá sa predkladá k stavebnému konaniu, obsahuje napríklad sprievodnú správu s údajmi - tie dopĺňajú základné údaje o stavbe uvedené v žiadosti o stavebné povolenie.

Súčasťou projektovej dokumentácie je aj súhrnná technická správa, z ktorej musia byť dostatočne zrejmé navrhované:

• urbanistické, architektonické a stavebnotechnické riešenie stavby a jej konštrukčných častí
• použitie vhodných stavebných výrobkov
• požiarno-bezpečnostné riešenie
• zásobovanie energiami a vodou, odvádzanie odpadových vôd, doprava (vrátane parkovania), likvidácia odpadov a ich napojenie na jestvujúce siete
• údaje o usporiadaní staveniska
• opatrenia na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri stavbe a iné

Časť projektovej dokumentácie tvorí takzvaný zastavovací plán. Ide o zobrazenie celkovej situácie stavby s vyznačením hraníc pozemkov, ich parcelných čísiel, podzemných sietí, prípojok či ochranných pásiem.

Potrebné sú aj vytyčovacie výkresy alebo geometrické parametre vyznačené v zastavovacom pláne jednoduchých stavieb, stavebné výkresy stavby, z ktorých je zrejmý doterajší a navrhovaný stav, statické posúdenie stavby či návrh úprav okolia stavby a návrh ochrany zelene počas výstavby.

ÚČASTNÍCI STAVEBNÉHO KONANIA

Účastníkmi stavebného konania sú

• stavebník
• osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva na pozemky a stavby na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva na tieto pozemky a stavby môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté
• osoba, ktorá bude vykonávať stavebný dozor
• projektant.

Stavebný úrad oznámi začiatok stavebného konania dotknutým orgánom štátnej správy, ako aj všetkým známym účastníkom a nariadi ústne konanie spojené s miestnym zisťovaním (najmenej sedem pracovných dní vopred). Súčasne ich upozorní, že svoje námietky môžu uplatniť najneskôr pri ústnom konaní, inak sa na ne neprihliadne.

V stavebnom povolení určí stavebný úrad záväzné podmienky uskutočnenia a používania stavby a rozhodne o námietkach účastníkov konania. Stavebné povolenie stráca platnosť, ak sa so stavbou nezačalo do dvoch rokov odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, pokiaľ stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil na začatie stavby dlhšiu lehotu.

Poskytujeme odborné poradenstvo:

Ing. Robert Hazucha

Ing. Martin Túry

Daniel Tomko M.Arch

Veronika Morová

• Späť